Les nouvelles règles ontariennes ciblent les prêteurs hypothécaires privés

Une enseigne immobilière devant une maison à Toronto le 19 juin 2009.Chris Roussakis/Reuters

Au cours des 12 derniers mois, le courtier en hypothèques Mark Mitchell a écouté une cohorte croissante de propriétaires qui souhaitent se joindre à l’activité florissante des prêts hypothécaires privés, malgré les risques intrinsèquement plus élevés.

“J’ai été surpris quand cela a commencé, pendant un certain temps, c’était deux ou trois par semaine”, a déclaré Mitchell, un courtier en hypothèques basé à London, en Ontario, chez Real Mortgage Associates Inc., qui coupe presque uniformément les demandes de maman. -et-pop prêteurs potentiels. Il arrange des prêts hypothécaires privés avec un petit groupe de ménages fortunés avec lesquels il travaille depuis des années, mais il ne recherche pas de nouveaux capitaux inexpérimentés.

“Les nouveaux qui m’ont appelé disent qu’ils accèdent à la valeur nette de leur maison par le biais d’une ligne de crédit sur valeur domiciliaire et qu’ils veulent la prêter à 12 %”, a déclaré Mitchell. Selon vous, que se passe-t-il lorsque vous les rejetez ? “Je pense qu’ils parcourent la liste sur Google et recherchent un courtier qui les acceptera. Ça va bien finir”, dit-il ironiquement.

L’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (FRSA) a également constaté une croissance suffisante des prêts hypothécaires privés pour intervenir et, pour la première fois, proposer un régime de licences plus strict pour les 11 826 courtiers en hypothèques et 2 592 courtiers en hypothèques (en date de 2020) qui réglemente dans la province. Les nouvelles règles, annoncées la semaine dernière, empêcheraient les courtiers nouvellement accrédités de gérer les prêts hypothécaires privés à partir d’avril 2023, et il y aura une période de mise en œuvre progressive de deux ans au cours de laquelle, d’ici 2024, tout courtier ou courtier hypothécaire existant qui souhaite négocier des prêts hypothécaires devra suivre une formation approfondie sur le sujet et réussir un deuxième niveau de certification FSRA.

Selon la FSRA, 164 milliards de dollars de prêts hypothécaires ont été contractés en Ontario en 2020 par l’intermédiaire d’agents ou de courtiers, dont environ 8,2 % étaient des prêts hypothécaires privés d’une valeur d’environ 13,5 milliards de dollars. La collecte de données sur les prêts hypothécaires privés est sommaire, mais Huston Loke, vice-président exécutif de la FSRA pour la conduite du marché, dit qu’il n’a aucune raison de croire que les prêts hypothécaires privés ont diminué en pourcentage des prêts dans la province étant donné l’augmentation rapide des prix des maisons en 2021.

«Les prêts hypothécaires privés répondent à un besoin très important», a déclaré M. Loke, qui, cependant, affirme que les examens du domaine FSRA à partir de 2020 ont trouvé des résultats mitigés avec des dossiers et une documentation médiocres. « Je pense que les emprunteurs méritent de savoir exactement ce qu’ils paient. … Ces produits doivent être traités différemment », a-t-il déclaré.

Il existe différentes catégories de prêts hypothécaires privés et tous ne sont pas créés égaux. Le principal avantage pour quelqu’un qui achète une maison résidentielle est qu’un prêteur privé peut ne pas exiger de test de résistance financière, et une grande partie de cette activité est effectuée par des coopératives de crédit et des sociétés d’investissement hypothécaire comme Homequity Bank ou Fisgard Capital. En 2021, la SCHL a décrit les MIC comme le segment du marché hypothécaire à la croissance la plus rapide.

Mais il y a une autre partie de l’activité hypothécaire privée qui est plus risquée pour l’emprunteur et le prêteur. Les courtiers de cet espace disent que la catégorie comprend tout, des prêts relais, conçus pour couvrir un écart entre les périodes de clôture lorsque vous vendez une maison et en achetez une autre, et les personnes qui ont besoin d’une deuxième ou troisième hypothèque pour consolider leurs dettes à la suite d’un événement indésirable.

“J’appelle cela un financement de fortune”, a déclaré Paul Tsigaris, courtier chez Mortgage Brokers Network Inc. à Oshawa et Whitby, en Ontario. M. Tsigaris annonce ses services sur des sites comme cheapmoney.ca et turnaway.ca et dit que le domaine n’est pas pour tout le monde. « Les hypothèques privées ne sont pas conçues pour être à long terme ; ils sont censés réparer votre crédit, disons que vous avez perdu votre emploi et que votre femme est en congé, jusqu’à ce que vous puissiez le mettre sur votre hypothèque », a-t-il déclaré. Les emprunteurs ont parfois besoin d’argent pour payer des impôts ou des dettes de carte de crédit qui sont devenues incontrôlables, et c’est là que les ennuis peuvent commencer.

“De nombreux courtiers voient les hypothèques privées comme une raison d’augmenter les 200 points de base et d’empocher le revenu supplémentaire”, a déclaré Mitchell. Il décrit un marché où le MIC moyen prête à 7%, et un prêteur privé individuel voudra 10 ou 12%, avec des frais de 2 ou 3% qui peuvent ajouter jusqu’à environ 16% d’intérêt. Et certaines offres sont encore pires que cela.

« Les mauvais seconds prêteurs, et il y en a certainement, factureront environ 26 000 $ de frais pour une hypothèque de 70 000 $. le plus désespéré [borrowers] ils le sont, plus ils paient », a déclaré Mitchell.

Alors que la FSRA s’apprête maintenant à modifier les règles au cours des deux prochaines années en raison de ces risques potentiels, certains pensent qu’une grande partie des dégâts ont peut-être déjà été causés, car le marché du logement montre enfin des signes de refroidissement en 2022.

“Nous découvrirons que beaucoup de gens n’ont pas compris leurs prêts privés, beaucoup d’investisseurs et de clients diront ‘j’ai été trompé.’ … C’est la marée descendante classique », a déclaré Ron Butler de Butler Mortgage Inc. « Le nombre d’appels que nous recevons de personnes disant ‘Je ne peux pas vendre ma maison, j’ai besoin d’un pont privé.’ … Ces appels ont augmenté de 400 % en deux semaines.

M. Tsigaris est en faveur de toute règle qui élimine les “dépliants” de l’industrie, en partie parce qu’il pense qu’il y a trop de prêts privés là-bas alors qu’ils ne sont pas strictement nécessaires.

« Souvent, il n’y a aucune raison de faire des prêts privés ; pour la plupart, les MIC et les prêteurs B feront le travail », a-t-il déclaré. «Il y a des gens qui viennent dans l’espace qui font cela comme un travail à temps partiel. … Cela commencera à éliminer les personnes inexpérimentées dans la gestion de fonds privés.

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