Les banques centrales responsables de la plupart des hausses mondiales des prix de l’immobilier, les risques augmentent: BRI

Qu’est-ce qui pousse le secteur immobilier mondial à la hausse ? C’est l’argent, idiot. C’est un résumé concis de l’enquête de la Banque des règlements internationaux (BRI). Connue comme la banque centrale des banques centrales, la BRI a averti que les risques sur les prix mondiaux de l’immobilier s’accumulent. Ses chercheurs soutiennent que la plupart des gains réalisés depuis 2020 sont dus à la politique monétaire. Des politiques similaires ont été reproduites dans tous les pays, créant un risque de synchronisation. Sans taux plus élevés et moins d’effet de levier, ces risques peuvent devenir une énorme menace économique.

Les hausses mondiales des prix de l’immobilier sont inhabituelles

La plupart des gens semblent avoir l’impression que les prix des maisons augmentent lorsque les taux d’intérêt baissent. Naturellement, lorsqu’une récession a commencé à s’installer, c’était une excellente occasion d’acheter une maison. Cela n’a jamais été le cas avant la récente récession.

Au cours des 40 dernières années, les ralentissements économiques ont été suivis d’une baisse des prix des maisons. Les chercheurs ont constaté que cette baisse dure généralement 4 trimestres, suite à un choc économique. Pendant la pandémie, les prix des maisons ont augmenté et ont complètement ignoré la récession. Pas même une baisse temporaire, ont écrit les chercheurs : Vous pouvez presque entendre le ton de la surprise.

Une autre anomalie s’est également produite lors de cette récente récession : le resserrement du crédit. Ou plutôt, un manque de resserrement du crédit. En règle générale, les gens réduisent le montant de leur effet de levier pendant une récession. Au lieu de reculer, cependant, les banques centrales ont injecté des liquidités massives. Fondamentalement, ils ont inondé le marché de crédit bon marché, ce qui a entraîné une augmentation des passifs. Il s’agit peut-être de la seule récession de l’histoire au cours de laquelle les ménages sont sortis encore plus endettés.

Dire qu’il s’agissait d’une trajectoire inhabituelle pour les prix des maisons en période de récession reviendrait à sous-estimer à quel point elle était inhabituelle. En au moins 40 ans, les prix des maisons n’ont jamais réagi de cette façon.

Les prix mondiaux de l’immobilier ont augmenté alors que l’argent facile et les investisseurs ont inondé le marché

Les prix mondiaux de l’immobilier ont été gonflés pour un certain nombre de raisons, expliquent les chercheurs. Les économies se sont redressées beaucoup plus rapidement que prévu, après la récession induite. L’épargne des ménages s’est envolée car il y avait peu d’occasions de dépenser leur revenu disponible. Les aides fiscales étaient intéressantes, mais leur utilisation excessive peut avoir créé un aléa moral. Les goulots d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement sont réels et contribuent même dans une certaine mesure à l’inflation. Pourtant, tous ces éléments ont joué un rôle mineur dans la hausse des prix des maisons par rapport à… n’importe qui ? Bueller ? Bueller ?

C’est vrai, de l’argent facile. Essentiellement, le plan impliquait d’inonder le système financier de dettes bon marché et faciles. De nombreux pays n’ont même pas attendu de voir à quel point les politiques de crédit devraient être faciles. Certains ont juste deviné au début et n’ont apporté aucun changement jusqu’à deux ans plus tard. Dire que c’était imprécis serait généreux. Cet argent bon marché a fait monter en flèche la demande de logements dans la plupart des économies occidentales.

“Dans l’ensemble, les conditions de financement exceptionnellement faciles ont encore stimulé la demande de logements dans un contexte de fortes positions d’actifs liquides des ménages et du soutien d’autres facteurs”, ont écrit les chercheurs.

« Les ménages souhaitant devenir propriétaires occupants peuvent emprunter à des taux d’intérêt nominaux et réels historiquement bas. De plus, les rendements locatifs bruts sont bien supérieurs aux rendements du marché obligataire en AE, ce qui fait des maisons des actifs attrayants, même dans le segment de l’achat pour la location », expliquent les chercheurs.

La dette bon marché n’a pas seulement incité les ventes de maisons occupées par leur propriétaire, comme le dit le récit. Les investisseurs y ont vu une opportunité d’arbitrage pour emprunter à des taux bas et les convertir en rendement locatif. Cela fait partie de la recherche de rendement, une tendance qui a explosé en croissance après la crise financière mondiale (GFC). La suppression des rendements obligataires du marché a forcé les investisseurs à convertir les paiements de loyer du millénaire en paiements réguliers.

La tendance des investisseurs s’est accélérée après l’extravagance de la baisse des taux de 2020. Des pays comme le Canada comptent maintenant plus du quart des ventes de maisons axées sur les investisseurs. Une recherche rapide sur TikTok ne manquera pas de comptes populaires expliquant comment investir dans l’immobilier. Comment ne pas profiter de cette opportunité ?

La BRI met également en garde : “… les propriétés de couverture contre l’inflation du logement peuvent également avoir joué un rôle.” C’était un jeu populaire pour le logement à la fin des années 1970 et au début des années 1980. Les gens ont essayé d’échapper à l’inflation et aux taux d’intérêt exorbitants, ce que certains ont réussi à faire. La normalisation de l’inflation a transformé cette bulle en un effondrement assez rapide. En ce sens, parlons des risques.

Les prix mondiaux de l’immobilier se synchronisent et c’est généralement une mauvaise nouvelle

Les chercheurs de la BRI ont observé une synchronisation mondiale des prix de l’immobilier, ce qui n’a jamais été un bon signe. Nous en avons déjà parlé, mais l’essentiel est de savoir quand les actifs commencent à se comporter de la même manière. C’est typique d’une économie improductive avec un capital excédentaire et peu de places de stationnement. Une fois qu’il y a tellement d’argent qu’il est impossible de le gérer efficacement, tout gonfle. Dans ce cas, peu importe où se trouve la maison, banlieue ou ville, Vancouver ou Poughkeepsie, les prix augmentent.

Le timing dans les finances signifie presque toujours que des risques amplifiés se forment. Si les actifs ont un pilote similaire, ils ont tendance à réagir de la même manière. C’est l’exact opposé de la diversification, qui atténue l’impact en étalant l’exposition. Le timing transforme un groupe d’actifs en une série de dominos, attendant que l’un bascule et élimine le reste.

« … la synchronisation internationale des prix des logements a été renforcée. Plus de 60 % des mouvements des prix de l’immobilier s’expliquent désormais par un facteur mondial commun. L’une des raisons de cette synchronisation beaucoup plus grande est que la pandémie a été véritablement mondiale, provoquant des réactions politiques similaires et aplatissant les courbes de rendement dans le monde entier », ont écrit les chercheurs.

En d’autres termes, la politique monétaire a fait grimper les prix des logements dans ces régions. Ce ne sont pas les conditions locales, mais des réactions politiques similaires qui ont façonné des environnements similaires. C’est un problème similaire que nous avons vu avec l’inflation. Bien que des facteurs mondiaux y aient contribué, les pays qui ont adopté des politiques similaires sont moins bien lotis.

Les risques de baisse de l’immobilier mondial augmentent rapidement

La BRI prévient que la transition de cet environnement mousseux vers un environnement plus stable ne sera pas facile. Les risques à la baisse pour la croissance augmentent, et cela peut se produire de trois manières :

1. Les prix des maisons stagnent et les revenus se redressent.

Pas pratique sur les marchés qui ont vu les prix augmenter de plus de 50 % depuis 2020, comme le Canada. Cependant, les marchés avec seulement une petite déconnexion peuvent probablement s’en sortir si les prix des maisons stagnent. Cela entraînerait des conséquences économiques minimes.

2. Les prix des maisons continuent d’augmenter et le boom se poursuit.

Pour que cela se produise, il faudrait que l’inflation baisse très rapidement pour que les taux d’intérêt puissent être plus bas. Ce serait une bonne chose à court terme, en stimulant la construction et l’économie pendant un certain temps.

Cependant, la demande spéculative et la mauvaise allocation des ressources augmenteraient, entraînant des problèmes plus importants. Capital Economics a récemment prévenu que si le Canada s’engageait dans cette voie, cela transformerait une petite correction en une grosse baisse. Cela risque également de créer une crise financière dans le pays.

3. Les prix de l’immobilier prennent une tournure brutale et substantielle.

Les prix des maisons subiront un renversement brutal et important si l’inflation augmente avec les taux. Celle-ci combinerait resserrement monétaire et correction de l’excès financier. C’est le pire résultat possible et il a tendance à se produire avec des augmentations de taux lentes.

Faire éclater la bulle immobilière mondiale avec des taux plus élevés et moins d’effet de levier

La BRI suggère que le meilleur résultat est obtenu avec des taux plus élevés et un effet de levier réduit. Les politiques fiscales visant à décourager la spéculation et la propriété financée par la dette sont deux plans qu’ils mentionnent. La combinaison contribuerait à atténuer la nécessité d’une correction plus nette induite par le marché. Des pays comme le Canada ont déjà promis de faire le contraire, en adoptant davantage de régimes de demande.

Le Canada n’est pas le seul pays à travailler contre toute logique ces jours-ci, le Royaume-Uni se joint à eux. Le Royaume-Uni envisage d’adopter un système de levier de style canadien pour les acheteurs. Il verrait des prêts à ratio élevé garantis par le contribuable et réduirait la responsabilité du prêteur. De toute évidence, soulager les prêteurs des conséquences des mauvais prêts à fort effet de levier n’a pas de défauts évidents.

Alors même que les décideurs tentent de concevoir le pire résultat possible, les banques centrales peuvent venir à la rescousse. Arrêter de rire. N’oubliez pas que c’est la « banque centrale pour les banques centrales » qui propose ces solutions.

« Des hausses graduelles des taux d’intérêt, au-delà de la stabilisation de l’inflation, pourraient contribuer à contenir les excès et à limiter les risques extrêmes émanant du marché immobilier. Le maintien de politiques accommodantes plus longtemps pourrait soutenir la demande dans un contexte d’incertitude accrue à court terme, mais risquerait d’accroître encore les vulnérabilités », suggèrent les chercheurs.

En d’autres termes, augmentez les taux au-dessus du taux terminal pour éliminer le pire résultat. Une réduction progressive de l’effet de levier est le meilleur moyen d’inverser l’inondation du marché par l’effet de levier. Qui aurait pensé?

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