Comment le ralentissement de l’immobilier pourrait nuire à l’économie canadienne

Les ventes de maisons à l’échelle nationale ont chuté de 12,6 % en avril par rapport à mars, avec des baisses encore plus prononcées sur les marchés de Toronto et de Vancouver.Richard Buchan/La Presse canadienne

La récession du logement qui prend racine au Canada freinera la croissance économique cette année, après une période au cours de laquelle l’immobilier a alimenté la reprise économique de la COVID-19, mais a également été caractérisée par une spéculation fervente et une accessibilité de plus en plus faible dans un contexte de taux d’intérêt extrêmement bas.

Les ventes de maisons à l’échelle nationale ont chuté de 12,6% en avril par rapport à mars, avec des baisses encore plus prononcées sur les marchés mousseux de Toronto et de Vancouver. L’indice national des prix des maisons, qui est ajusté en fonction de la volatilité, n’a chuté que de 0,6 % le mois dernier, bien que les baisses de prix aient été plus importantes dans certaines parties du sud de l’Ontario.

La hausse des taux d’intérêt a rapidement refroidi une reprise fébrile. Avec d’autres hausses de taux en cours, de nombreux économistes affirment que le Canada pourrait être aux premiers stades d’une crise immobilière prolongée, même si celle-ci est bien accueillie par les acheteurs potentiels et laissée de côté.

Pour une économie de plus en plus dépendante du logement, la récession devrait peser sur la croissance économique dans un avenir prévisible, non seulement par des canaux directs, comme la baisse des commissions immobilières, mais aussi de manière indirecte, comme l’augmentation des dépenses. qui étaient bourrés d’hypothèques. et font maintenant face à des coûts de service de la dette plus élevés.

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«Malheureusement pour le Canada, nous sommes maintenant dans une situation plutôt dangereuse où nos mesures d’activité de logement sont extrêmement tendues. … La pandémie a essentiellement mis ce qui était déjà étiré sur les stéroïdes », a déclaré David Doyle, responsable de l’économie au groupe Macquarie.

Alors que les ventes de maisons chutent et que les taux d’intérêt augmentent, “cela crée des risques de baisse importants pour l’économie canadienne”, a-t-il ajouté.

L’industrie immobilière, déjà la plus grande industrie au Canada, est devenue une partie encore plus importante de l’économie pendant la pandémie, en grande partie en raison des taux hypothécaires records qui ont encouragé les achats enragés.

L’investissement résidentiel, en tant que part du produit intérieur brut nominal, a grimpé à environ 10 % aux heures de pointe au cours des deux dernières années, atteignant plus de 240 milliards de dollars en 2021. Cela représente environ 7 % du PIB avant la pandémie : soit le double du taux équivalent aux États-Unis. Pour les ours du logement, c’est un signe que les Canadiens sont devenus trop obsédés par l’immobilier et que la fortune économique du pays est trop liée à celle du secteur.

L’investissement résidentiel total est composé de trois éléments : les nouvelles constructions, les rénovations et les coûts de transfert de propriété, qui comprennent les frais d’agent immobilier, les droits de cession immobilière et d’autres coûts de transaction.

Ce dernier aspect de l’investissement est le plus directement exposé à un ralentissement. M. Doyle a déclaré que la baisse des ventes en avril, si elle était suivie d’une activité plus stable en mai et juin, pourrait ralentir la croissance du PIB au deuxième trimestre de 1,5 point de pourcentage, sur une base annualisée. Si les ventes continuent de baisser, le frein sera plus important.

Et cela sans tenir compte des effets secondaires possibles d’une baisse de l’activité d’achat de maisons, comme une diminution des rénovations et des achats d’appareils électroménagers.

Dans ses dernières prévisions, la Banque du Canada a estimé que l’économie devrait croître de 6 % au deuxième trimestre sur une base annualisée. “Cela me semble exagéré”, a déclaré Doyle.

La construction résidentielle est un aspect du PIB qui pourrait bien se maintenir. Le gouvernement fédéral veut doubler le rythme de la construction domiciliaire au cours de la prochaine décennie, et d’autres paliers de gouvernement disent vouloir aussi augmenter l’offre. Cependant, l’économiste principal de la Banque de Montréal, Robert Kavcic, doute que la construction puisse croître beaucoup plus. Il a souligné les mises en chantier déjà solides et la pénurie de main-d’œuvre disponible.

“Il n’y a aucun moyen, physiquement, de doubler le taux de construction de maisons par rapport à ce qui est déjà le nombre maximum de constructions de maisons que nous pouvons faire dans ce pays”, a-t-il déclaré.

Cela dit, Kavcic ne pense pas que l’investissement résidentiel, en pourcentage de l’économie, reviendra aux niveaux tièdes des années 1990. Les fondamentaux de la demande de logements restent solides, a-t-il dit, en partie parce que le Canada vise un afflux record de résidents permanents. Dans les années à venir.

“Je pense que le problème ici est que jusqu’en 2021, la politique monétaire a été trop facile pendant trop longtemps”, a-t-il déclaré. “Donc, le prix des actifs a dépassé ce qui était fondamentalement justifié.”

La Banque du Canada a relevé son taux directeur à deux reprises cette année, le portant à 1 % par rapport à un creux pandémique de 0,25 %. Les responsables de la banque ont déclaré avoir l’intention de relever le taux de référence dans une fourchette “neutre”, qui ne stimule ni ne freine l’économie, de 2% à 3% dans un délai assez court.

La banque centrale a averti que l’économie canadienne sera probablement plus sensible à la hausse des coûts d’emprunt qu’auparavant. Après avoir contracté une multitude de nouvelles dettes hypothécaires au cours des deux dernières années, le ménage moyen doit maintenant un montant record de 1,86 $ pour chaque dollar de revenu disponible. Pendant la pandémie, les investisseurs ont afflué sur le marché du logement et une proportion croissante d’emprunteurs ont un ratio prêt/revenu élevé.

À terme, l’inquiétude est que les ménages endettés soient contraints de se serrer la ceinture et de réduire leurs dépenses.

« La hausse des taux d’intérêt vise à ralentir l’économie en rendant les prêts plus chers. Cela a tendance à ralentir des secteurs comme le logement », a déclaré Toni Gravelle, sous-gouverneur de la Banque du Canada, dans un discours la semaine dernière.

“Mais ce ralentissement pourrait être amplifié cette fois car les ménages très endettés devront faire face à des coûts de service de la dette élevés et réduiront probablement les dépenses des ménages plus qu’ils ne l’auraient fait autrement. Notre scénario de base prévoit un ralentissement de l’activité immobilière. Mais nous pourrions assister à un ralentissement plus important que prévu en raison d’un endettement plus élevé et de prix de l’immobilier insoutenables.

La façon dont ces ménages en difficulté financière réagissent à des taux d’intérêt plus élevés pourrait forcer la Banque du Canada à “mettre en pause” son cycle de hausse des taux, a noté Gravelle.

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